Unsere Berechnungsmethoden

1. Datenquellen

Alle Analysen auf DXB Analytics basieren auf offiziellen staatlichen Open-Data-Quellen:

2. Preiskennzahlen

Durchschnittspreis pro Quadratfuß (PSF)

Berechnet als einfaches arithmetisches Mittel des Preises pro Quadratfuß über alle qualifizierenden Transaktionen im ausgewählten Zeitraum und Gebiet:

Jede Transaktion wird unabhängig von der Immobiliengröße gleich gewichtet.

Ausreißer-Behandlung

Wir schließen Transaktionen aus, bei denen:

• Die Grundfläche 0 ist oder fehlt
• Der Preis pro sqft unter 10 AED oder über 100.000 AED liegt (offensichtliche Datenfehler)
• Der Transaktionswert 0 ist

Gesamtvolumen

Summe aller Transaktionswerte actual_worth in AED für den ausgewählten Zeitraum.

3. Wachstum & CAGR

CAGR-Formel

Wir verwenden die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) anstelle einer einfachen Jahresveränderung, da sie Volatilität glättet und ein genaueres Bild langfristiger Trends liefert:

Beispiel

Warum CAGR statt einfacher YoY-Veränderung?

Einfache Jahresveränderungen können irreführend sein, wenn ein einzelnes Jahr ungewöhnliche Aktivität aufwies. CAGR liefert eine geglättete annualisierte Rate, die für den Vergleich von Gebieten über verschiedene Zeiträume nützlicher ist.

Auswirkung des Zeitraums

Der gewählte Zeitraum beeinflusst den CAGR direkt. Ein Zeitraum ab 2020 (COVID-Einbruch) zeigt höheres Wachstum als einer ab 2014 (Markthoch). Berücksichtigen Sie immer den Zeitraum beim Vergleichen.

4. Investitionsbewertung

Ein zusammengesetzter Score von 0 bis 100, der drei gewichtete Faktoren kombiniert:

Score-Interpretation

⚠️ Der Investment-Score ist eine vereinfachte Heuristik. Er berücksichtigt keine makroökonomischen Faktoren, regulatorischen Änderungen oder gebietsspezifischen Risiken. Führen Sie immer Ihre eigene Sorgfaltsprüfung durch.

5. Mietrendite

Bruttorendite-Formel

Typabgleich-Methodik

Wir vergleichen Gleiches mit Gleichem. Die Mietrendite für Wohnungen wird mit Mietdaten und Verkaufspreisen für Wohnungen berechnet. Ebenso für Villen. Das Mischen von Immobilientypen würde irreführende Renditen ergeben, da Villen und Wohnungen sehr unterschiedliche Preis-Miet-Verhältnisse haben.

Warum Median statt Durchschnitt?

Dubais Immobilienmarkt hat erhebliche Ausreißer — ein einzelner Penthouse-Verkauf bei 50.000 AED/sqft kann Durchschnitte dramatisch verzerren. Der Median ist robuster und repräsentiert die "typische" Transaktion besser.

Mindeststichprobengröße

Wir benötigen mindestens 20 Verkaufstransaktionen und 20 Mietverträge in einem Gebiet, bevor eine Mietrendite angezeigt wird. Unter diesem Schwellenwert sind die Daten zu spärlich, um aussagekräftig zu sein.

Datenfilterung

• Nur Wohnimmobilien (ohne Gewerbe, Einzelhandel, Industrie)
• Jahresmiete auf 2.000.000 AED begrenzt (höhere Werte sind wahrscheinlich Datenfehler oder Ultra-Luxus-Ausreißer)
• Mietdaten der letzten 12 Monate; Verkaufsdaten aus dem gewählten Zeitraum

Bekannte Einschränkungen

• Dies ist die Bruttorendite — berücksichtigt keine Servicegebühren, Wartung, Leerstand oder Verwaltungskosten
• Die Nettorendite ist je nach Immobilie typischerweise 1–3% niedriger
• Ejari-Daten erfassen möglicherweise nicht alle informellen Mietvereinbarungen
• Der Größenabgleich ist ungefähr (wir verwenden Gebiets-Mediane, keinen Einheiten-Abgleich)

6. Stimmungsanalyse

Quelle

Community-Stimmungswerte werden aus Reddit-Diskussionen und Social-Media-Beiträgen über Dubai-Gebiete abgeleitet. Wir analysieren r/dubai, r/DubaiRealEstate und verwandte Subreddits.

Bewertungsmethodik

Jede Erwähnung wird auf einer Skala von 1–5 mittels natürlicher Sprachverarbeitung bewertet. Der Gesamt-Score eines Gebiets ist der gewichtete Durchschnitt aller Erwähnungen, wobei neuere Beiträge stärker gewichtet werden. Positive und negative Themen werden extrahiert und kategorisiert.

Aktualisierungshäufigkeit

Stimmungsdaten werden wöchentlich aktualisiert. Gebiete mit weniger als 5 Erwähnungen werden als "Keine Daten" (grau) auf der Karte angezeigt.

7. Gebietsklassifizierung

Gebietsdefinition

Gebiete werden durch das eigene DLD-Feld area_en definiert, normalisiert zu URL-freundlichen Slugs (z.B. "Palm Jumeirah" → palm-jumeirah).

Community-Zuordnung

Das DLD verwendet administrative Zonennamen (z.B. "Wadi Al Safa 3", "Al Hebiah Fourth"), die oft nicht mit den Community-Namen übereinstimmen, die Menschen kennen. Eine einzelne DLD-Zone kann mehrere bekannte Communities enthalten. Wir ordnen diese über das DLD-Feld master_project zu:

• Wadi Al Safa 3 → Al Barari, Living Legends, Majan
• Al Hebiah Fourth → Dubai Sports City, Tilal Al Ghaf
• Madinat Hind 4 → DAMAC Hills 2
• Al Yelayiss 2 → Town Square
• Al Merkadh → Sobha Hartland, Meydan / District One

Insgesamt sind 49 Communities von DLD-Zonen auf erkennbare Namen zugeordnet. Die Daten jeder Community werden gefiltert, um nur Transaktionen einzuschließen, die zu dieser spezifischen Entwicklung gehören, was genaue Analysen pro Community gewährleistet. Gebiete mit bereits klaren Namen (z.B. Business Bay, Palm Jumeirah, Dubai Marina) bleiben unverändert.

Koordinatenzuordnung

Gebietskoordinaten für die interaktive Karte werden durch einen mehrstufigen Prozess ermittelt:

1. Automatische Geokodierung — Gebietsnamen werden über die OpenStreetMap Nominatim API geokodiert, wobei Ergebnisse validiert werden, um innerhalb der geografischen Grenzen Dubais zu liegen (Lat 24–26, Lng 54–56).
2. Manuelle Zuordnung — Das DLD verwendet nicht-standardisierte Gebietsnamen, die nicht immer mit öffentlichen Kartendatenbanken übereinstimmen (z.B. "Al Goze Fourth" = Al Quoz 4, "Al Thanyah Fifth" = JLT). Diese werden manuell den korrekten Koordinaten zugeordnet.
3. Community-Projekte — Virtuelle Community-Einträge (z.B. The Villa, Dubai Hills Estate Sub-Communities) werden dem Zentrum der jeweiligen Entwicklung zugeordnet.

Derzeit sind 154 Gebiete (105 DLD-Gebiete + 49 Communities) mit Koordinaten erfasst, die die große Mehrheit der Transaktionsaktivität abdecken. Einige sehr kleine oder industrielle Gebiete teilen sich möglicherweise ungefähre Koordinaten, wenn sie sich geografisch überlappen. "Nahegelegene Gebiete" auf Detailseiten basieren auf der Luftliniendistanz zwischen diesen Koordinaten.

8. Market Momentum

The Market Momentum widget shows the top 5 fastest-rising and top 5 fastest-falling areas based on short-term price movement — giving a real-time pulse of where the market is heating up or cooling down.

How It's Calculated

For each area we compare the average price per square foot (AED/sqft) over two consecutive 90-day windows:

Quality Filters

To avoid noise from thin markets, an area is only included if it has at least 10 sales transactions in each period (current and prior). Areas represented as merged communities (e.g. Dubai Marina, Business Bay) are shown under their community name rather than the underlying DLD sub-area names.

9. Einschränkungen & Haftungsausschluss

Datenverzögerung

DLD-Transaktionsdaten werden typischerweise mit 1–3 Monaten Verzögerung veröffentlicht.

Zusammensetzungseffekte

Der durchschnittliche PSF kann sich auch ohne tatsächliche Preisänderungen verschieben, wenn sich die Zusammensetzung der verkauften Immobilien ändert. Wenn beispielsweise in einem Monat mehr Studios verkauft werden (niedrigerer PSF) und im nächsten mehr Penthouses (höherer PSF), schwankt der durchschnittliche PSF ohne tatsächliche Preisbewegung.

Off-Plan vs. Bezugsfertig

Off-Plan-Immobilien werden in der Regel anders bepreist als bezugsfertige Immobilien. Standardmäßig enthalten unsere Kennzahlen beide. Verwenden Sie den Verkaufstyp-Filter, um Off-Plan- oder Fertig-Transaktionen für genauere Vergleiche zu isolieren.

Historische Datenqualität

Ältere Datensätze (2002–2010) können Inkonsistenzen bei der Immobilientyp-Klassifizierung, Größenmessungen und Gebietsbezeichnungen aufweisen. Wir empfehlen, sich auf Daten ab 2015 für die zuverlässigste Analyse zu konzentrieren.