Cómo calculamos
Transparencia en cada métrica. Así es como DXB Analytics procesa y presenta los datos inmobiliarios de Dubai.
1. Fuentes de datos
Todos los análisis en DXB Analytics se derivan de datos abiertos gubernamentales oficiales:
Transacciones de venta DLD
Registros de 2002 hasta la actualidad. Del Dubai Land Department (DLD) vía el portal Dubai Pulse Open Data. Incluye tipo de propiedad, tamaño, precio, ubicación y tipo de transacción.
Contratos de alquiler Ejari
~4,1 millones de registros de 2019 a 2026. Datos oficiales de registro Ejari con montos de alquiler, tipo de contrato, tipo de propiedad y zona.
Dubai Pulse Open Data
Los datos provienen de dubaipulse.gov.ae. Actualizamos nuestra base de datos periódicamente a medida que hay nuevos datos disponibles. El DLD normalmente publica con un retraso de 1 a 3 meses.
2. Métricas de precios
Precio Promedio por Pie Cuadrado (PSF)
Calculado como la media aritmética simple del precio por pie cuadrado de todas las transacciones que califican en el período y área seleccionados:
Cada transacción se pondera igualmente independientemente del tamaño de la propiedad.
Manejo de Valores Atípicos
Excluimos transacciones donde:
- El tamaño de la propiedad es 0 o falta
- El precio por sqft es inferior a 10 AED o superior a 100.000 AED (errores claros de datos)
- El valor de la transacción es 0
Volumen Total
Suma de todos los valores de transacción actual_worth en AED para el período seleccionado.
3. Crecimiento y CAGR
Fórmula CAGR
Utilizamos la Tasa de Crecimiento Anual Compuesto en lugar del cambio simple año tras año, ya que suaviza la volatilidad y proporciona una imagen más precisa de las tendencias a largo plazo:
Ejemplo
Si el PSF promedio de un área fue de 1.000 AED en 2020 y 1.500 AED en 2024:
Esto significa que el área creció a una tasa equivalente del 10,7% anual durante 4 años.
¿Por qué CAGR en lugar de YoY simple?
El cambio simple año tras año puede ser engañoso si un solo año tuvo actividad inusual. El CAGR proporciona una tasa anualizada suavizada que es más útil para comparar áreas en diferentes períodos de tiempo.
Impacto del Rango de Años
El rango de años seleccionado afecta directamente al CAGR. Un rango que comienza en 2020 (caída por COVID) mostrará un crecimiento mayor que uno que comienza en 2014 (pico del mercado). Siempre considere el rango al comparar.
4. Puntuación de inversión
Una puntuación compuesta de 0 a 100 que combina tres factores ponderados:
Tendencia de Crecimiento
Basada en el CAGR del período seleccionado. Mayor crecimiento → mayor puntuación. Mapeada a 0–100 relativo a todas las áreas del conjunto de datos.
Volumen de Transacciones
Basado en el número total de transacciones. Mayor liquidez → mayor puntuación. Escala logarítmica para evitar que las mega-áreas dominen.
Valor Relativo al Promedio de Dubái
Compara el PSF del área con el promedio general de Dubái. Las áreas con precios cerca o por debajo del promedio obtienen puntuaciones más altas (potencial alcista).
Interpretación de la Puntuación
⚠️ La puntuación de inversión es una heurística simplificada. No tiene en cuenta factores macroeconómicos, cambios regulatorios o riesgos específicos del área. Siempre realice su propia diligencia debida.
5. Rendimiento de alquiler
Fórmula de Rendimiento Bruto
Metodología de Coincidencia de Tipos
Comparamos igual con igual. El rendimiento de alquiler para apartamentos se calcula utilizando datos de alquiler y precios de venta de apartamentos. Lo mismo para villas. Mezclar tipos de propiedades produciría rendimientos engañosos ya que villas y apartamentos tienen ratios precio-alquiler muy diferentes.
¿Por qué la Mediana en lugar del Promedio?
El mercado inmobiliario de Dubái tiene valores atípicos significativos — una sola venta de ático a 50.000 AED/sqft puede distorsionar los promedios dramáticamente. La mediana es más robusta y representa mejor la transacción "típica".
Tamaño Mínimo de Muestra
Requerimos al menos 20 transacciones de venta y 20 contratos de alquiler en un área antes de mostrar un rendimiento de alquiler. Por debajo de este umbral, los datos son demasiado escasos para ser significativos.
Filtrado de Datos
- Solo propiedades residenciales (excluye comercial, retail, industrial)
- Renta anual limitada a 2.000.000 AED (valores más altos son probablemente errores de datos o valores atípicos de ultra-lujo)
- Datos de alquiler de los últimos 12 meses; datos de venta del período seleccionado
Limitaciones Conocidas
- Este es el rendimiento bruto — no tiene en cuenta cargos de servicio, mantenimiento, vacantes o tarifas de gestión
- El rendimiento neto es típicamente 1–3% menor dependiendo de la propiedad
- Los datos de Ejari pueden no capturar todos los acuerdos de alquiler informales
- La coincidencia de tamaños es aproximada (usamos medianas a nivel de área, no coincidencia a nivel de unidad)
6. Análisis de sentimiento
Fuente
Las puntuaciones de sentimiento comunitario se derivan de discusiones en Reddit y publicaciones en redes sociales sobre áreas de Dubái. Analizamos r/dubai, r/DubaiRealEstate y subreddits relacionados.
Metodología de Puntuación
Cada mención se puntúa en una escala de 1 a 5 utilizando procesamiento de lenguaje natural. La puntuación general del área es el promedio ponderado de todas las menciones, con publicaciones más recientes ponderadas más alto. Los temas positivos y negativos se extraen y categorizan.
Frecuencia de Actualización
Los datos de sentimiento se actualizan semanalmente. Las áreas con menos de 5 menciones se muestran como "Sin datos" (gris) en el mapa.
7. Clasificación de zonas
Definición de Área
Las áreas se definen por el campo propio del DLD area_en normalizado a slugs amigables para URL (ej., "Palm Jumeirah" → palm-jumeirah).
Mapeo de Comunidades
El DLD usa nombres de zonas administrativas (ej., "Wadi Al Safa 3", "Al Hebiah Fourth") que a menudo no coinciden con los nombres de comunidades que la gente conoce. Una sola zona DLD puede contener múltiples comunidades conocidas. Las mapeamos usando el campo del DLD master_project :
- Wadi Al Safa 3 → Al Barari, Living Legends, Majan
- Al Hebiah Fourth → Dubai Sports City, Tilal Al Ghaf
- Madinat Hind 4 → DAMAC Hills 2
- Al Yelayiss 2 → Town Square
- Al Merkadh → Sobha Hartland, Meydan / District One
En total, 49 comunidades están mapeadas de zonas DLD a nombres reconocibles. Los datos de cada comunidad se filtran para incluir solo transacciones pertenecientes a ese desarrollo específico, asegurando análisis precisos por comunidad. Las áreas que ya tienen nombres claros (ej., Business Bay, Palm Jumeirah, Dubai Marina) se mantienen tal cual.
Mapeo de Coordenadas
Las coordenadas de las áreas para el mapa interactivo se obtienen mediante un proceso de múltiples pasos:
- Geocodificación automatizada — los nombres de áreas se geocodifican a través de la API Nominatim de OpenStreetMap, con resultados validados para que caigan dentro de los límites geográficos de Dubái (lat 24–26, lng 54–56).
- Mapeo manual — el DLD usa nombres de áreas no estándar que no siempre coinciden con bases de datos de mapas públicos (ej., "Al Goze Fourth" = Al Quoz 4, "Al Thanyah Fifth" = JLT). Estos se mapean manualmente a las coordenadas correctas.
- Proyectos comunitarios — las entradas virtuales a nivel de comunidad (ej., The Villa, sub-comunidades de Dubai Hills Estate) se mapean al centro del desarrollo relevante.
Actualmente 154 áreas (105 áreas DLD + 49 comunidades) están mapeadas con coordenadas, cubriendo la gran mayoría de la actividad de transacciones. Algunas áreas muy pequeñas o industriales pueden compartir coordenadas aproximadas si se superponen geográficamente. "Áreas Cercanas" en las páginas de detalle se basan en la distancia en línea recta entre estas coordenadas.
8. Market Momentum
The Market Momentum widget shows the top 5 fastest-rising and top 5 fastest-falling areas based on short-term price movement — giving a real-time pulse of where the market is heating up or cooling down.
How It's Calculated
For each area we compare the average price per square foot (AED/sqft) over two consecutive 90-day windows:
Quality Filters
To avoid noise from thin markets, an area is only included if it has at least 10 sales transactions in each period (current and prior). Areas represented as merged communities (e.g. Dubai Marina, Business Bay) are shown under their community name rather than the underlying DLD sub-area names.
⚠️ Interpretation Caution
Short-term price swings can be driven by a single large project launch, a change in unit mix (more villas vs apartments), or seasonal liquidity shifts — not necessarily a structural market trend. Always cross-check momentum signals with transaction volume and longer-term CAGR before drawing conclusions.
9. Limitaciones y descargos
⚠️ No es asesoramiento de inversión
DXB Analytics proporciona visualización y análisis de datos solo con fines informativos.
Retraso de datos
Los datos de transacciones DLD se publican típicamente con 1–3 meses de retraso.
Efectos de composición
El PSF promedio puede cambiar incluso sin cambios reales de precio si la mezcla de propiedades vendidas cambia. Por ejemplo, si se venden más estudios en un mes (PSF más bajo) y más áticos al siguiente (PSF más alto), el PSF promedio fluctuará sin ningún movimiento real de precios.
Off-Plan vs Listo
Las propiedades sobre plano generalmente tienen precios diferentes a las propiedades terminadas. Por defecto, nuestras métricas incluyen ambas. Use el filtro de tipo de venta para aislar transacciones sobre plano o terminadas para comparaciones más precisas.
Calidad de datos históricos
Los registros anteriores (2002–2010) pueden tener inconsistencias en la clasificación de tipo de propiedad, mediciones de tamaño y nombres de áreas. Recomendamos enfocarse en datos de 2015 en adelante para el análisis más confiable.