Notre méthodologie
Transparence sur chaque indicateur. Voici exactement comment DXB Analytics traite et présente les données immobilières de Dubaï.
1. Sources de données
Toutes les analyses sur DXB Analytics sont dérivées de données ouvertes officielles du gouvernement :
Transactions de vente DLD
Enregistrements de 2002 à aujourd'hui. Issus du Dubai Land Department (DLD) via le portail Dubai Pulse Open Data. Comprend le type de bien, la superficie, le prix, la localisation et le type de transaction.
Contrats de location Ejari
~4,1 millions d'enregistrements de 2019 à 2026. Données officielles d'enregistrement Ejari couvrant les montants locatifs, le type de contrat et le quartier.
Dubai Pulse Open Data
Les données proviennent de dubaipulse.gov.ae. Nous mettons à jour notre base de données périodiquement. Le DLD publie généralement avec un délai de 1 à 3 mois.
2. Indicateurs de prix
Prix moyen par pied carré (PSF)
Calculé comme la moyenne arithmétique simple du prix par pied carré sur toutes les transactions qualifiées dans la période et le quartier sélectionnés :
Chaque transaction est pondérée de manière égale quelle que soit la superficie du bien.
Traitement des valeurs aberrantes
Nous excluons les transactions où :
- La superficie est nulle ou manquante
- Le prix par pi² est inférieur à 10 AED ou supérieur à 100 000 AED (erreurs de données évidentes)
- La valeur de la transaction est nulle
Volume total
Somme de toutes les valeurs de transactions actual_worth en AED pour la période sélectionnée.
3. Croissance et TCAC
Formule TCAC
Nous utilisons le Taux de Croissance Annuel Composé plutôt que la variation annuelle simple :
Exemple
Si le PSF moyen d'un quartier était de 1 000 AED en 2020 et de 1 500 AED en 2024 :
Cela signifie que le quartier a cru à un taux équivalent de 10,7 % par an sur 4 ans.
Pourquoi le TCAC plutôt que le simple glissement annuel ?
Le glissement annuel simple peut être trompeur si une année a eu une activité inhabituelle. Le TCAC donne un taux annualisé lissé plus utile pour comparer les quartiers.
Impact de la plage d'années
La plage d'années sélectionnée affecte directement le TCAC. Tenez toujours compte de la plage lors de la comparaison.
4. Score d'investissement
Un score composite de 0 à 100 combinant trois facteurs pondérés :
Tendance de croissance
Basé sur le TCAC dans la période sélectionnée. Croissance plus élevée → score plus élevé.
Volume de transactions
Basé sur le nombre total de transactions. Liquidité plus élevée → score plus élevé.
Valeur relative à la moyenne de Dubaï
Compare le PSF du quartier à la moyenne de Dubaï. Les quartiers au prix proche ou inférieur à la moyenne ont un score plus élevé.
Interprétation du score
⚠️ Le score d'investissement est une heuristique simplifiée. Il ne tient pas compte des facteurs macroéconomiques ou des risques spécifiques au quartier.
5. Rendement locatif
Formule de rendement brut
Méthodologie de correspondance par type
Nous comparons ce qui est comparable. Le rendement locatif des appartements est calculé à partir des données locatives d'appartements et des prix de vente d'appartements.
Pourquoi la médiane plutôt que la moyenne ?
L'immobilier de Dubaï présente des valeurs aberrantes significatives. La médiane est plus robuste et mieux représentative de la transaction « typique ».
Taille d'échantillon minimale
Nous exigeons au moins 20 transactions de vente et 20 contrats de location dans un quartier avant d'afficher un rendement locatif.
Filtrage des données
- Biens résidentiels uniquement (exclut commercial, retail, industriel)
- Loyer annuel plafonné à 2 000 000 AED
- Données locatives des 12 derniers mois ; données de vente de la période sélectionnée
Limites connues
- Il s'agit du rendement brut — ne tient pas compte des charges de service, maintenance, vacance ou frais de gestion
- Le rendement net est généralement 1 à 3 % inférieur selon le bien
- Les données Ejari peuvent ne pas capturer tous les arrangements locatifs informels
- La correspondance de superficie est approximative
6. Analyse du sentiment
Source
Les scores de sentiment des communautés sont dérivés des discussions Reddit et des publications sur les réseaux sociaux concernant les quartiers de Dubaï.
Méthode de scoring
Chaque mention est notée sur une échelle de 1 à 5. Le score global du quartier est la moyenne pondérée de toutes les mentions.
Fréquence de mise à jour
Les données de sentiment sont actualisées chaque semaine. Les quartiers avec moins de 5 mentions apparaissent comme « Pas de données ».
7. Classification des quartiers
Définition des quartiers
Les quartiers sont définis par le champ propre au DLD area_en normalisé en slugs URL (ex. « Palm Jumeirah » → palm-jumeirah).
Cartographie des communautés
Le DLD utilise des noms de zones administratives qui ne correspondent souvent pas aux noms de communautés connus. Nous les mappons en utilisant le champ master_project du DLD :
- Wadi Al Safa 3 → Al Barari, Living Legends, Majan
- Al Hebiah Fourth → Dubai Sports City, Tilal Al Ghaf
- Madinat Hind 4 → DAMAC Hills 2
- Al Yelayiss 2 → Town Square
- Al Merkadh → Sobha Hartland, Meydan / District One
Au total, 49 communautés sont mappées des zones DLD vers des noms reconnaissables.
Cartographie des coordonnées
Les coordonnées des quartiers pour la carte interactive sont obtenues via un processus en plusieurs étapes :
- Géocodage automatisé — les noms de quartiers sont géocodés via l'API OpenStreetMap Nominatim.
- Cartographie manuelle — Le DLD utilise des noms non standard qui ne correspondent pas toujours aux bases de données cartographiques publiques.
- Projets communautaires — les entrées au niveau communautaire sont mappées au centre du développement concerné.
Actuellement 154 quartiers sont mappés avec des coordonnées, couvrant la grande majorité de l'activité transactionnelle.
8. Market Momentum
The Market Momentum widget shows the top 5 fastest-rising and top 5 fastest-falling areas based on short-term price movement — giving a real-time pulse of where the market is heating up or cooling down.
How It's Calculated
For each area we compare the average price per square foot (AED/sqft) over two consecutive 90-day windows:
Quality Filters
To avoid noise from thin markets, an area is only included if it has at least 10 sales transactions in each period (current and prior). Areas represented as merged communities (e.g. Dubai Marina, Business Bay) are shown under their community name rather than the underlying DLD sub-area names.
⚠️ Interpretation Caution
Short-term price swings can be driven by a single large project launch, a change in unit mix (more villas vs apartments), or seasonal liquidity shifts — not necessarily a structural market trend. Always cross-check momentum signals with transaction volume and longer-term CAGR before drawing conclusions.
9. Limites et avertissements
⚠️ Pas un conseil en investissement
DXB Analytics fournit des visualisations et analyses de données à des fins informatives uniquement. Rien sur ce site ne constitue un conseil en investissement, financier ou juridique.
Délai des données
Les données de transactions DLD sont généralement publiées avec un délai de 1 à 3 mois. Les mois récents peuvent afficher des volumes inférieurs à la réalité.
Effets de composition
Le PSF moyen peut varier même sans changement de prix si le mix des biens vendus évolue. Par exemple, si plus de studios se vendent un mois et plus de penthouses le suivant, le PSF moyen fluctuera sans mouvement de prix réel.
Sur plan vs Prêt
Les biens sur plan sont généralement évalués différemment des biens prêts. Par défaut, nos indicateurs incluent les deux. Utilisez le filtre de type de vente pour isoler les transactions sur plan ou prêtes.
Qualité des données historiques
Les enregistrements antérieurs (2002–2010) peuvent présenter des incohérences dans la classification des types de biens, les mesures de superficie et la dénomination des quartiers.