Nasıl Hesaplıyoruz
Her göstergede şeffaflık. DXB Analytics'in Dubai gayrimenkul verilerini tam olarak nasıl işlediği ve sunduğu.
1. Veri Kaynakları
DXB Analytics'teki tüm analizler resmi devlet açık verilerinden türetilmiştir:
DLD Satış İşlemleri
2002'den günümüze kayıtlar. Dubai Arazi Dairesi'nden (DLD) Dubai Pulse Açık Veri portalı aracılığıyla alınmıştır.
Ejari Kira Sözleşmeleri
2019'dan 2026'ya kadar ~4,1 milyon kayıt. Kira miktarları, sözleşme türü ve bölgeyi kapsayan resmi Ejari tescil verileri.
Dubai Pulse Açık Veri
Veriler dubaipulse.gov.ae. kaynağından alınmaktadır. Yeni veriler mevcut oldukça periyodik olarak güncelliyoruz. DLD genellikle 1-3 ay gecikmeli yayınlar.
2. Fiyat Göstergeleri
Ortalama Ft² Başına Fiyat
Seçilen dönem ve bölgedeki tüm uygun işlemler için ft² başına basit aritmetik ortalama olarak hesaplanır:
Her işlem, mülk büyüklüğünden bağımsız olarak eşit ağırlıklıdır.
Aykırı Değer İşleme
Aşağıdaki durumlarda işlemleri hariç tutarız:
- Mülk büyüklüğü sıfır veya eksik
- Ft² başına fiyat 10 AED'nin altında veya 100.000 AED'nin üzerinde (açık veri hataları)
- İşlem değeri sıfır
Toplam Hacim
Tüm işlem değerlerinin toplamı actual_worth seçilen dönem için AED cinsinden.
3. Büyüme ve YBBO
YBBO Formülü
Oynaklığı düzelttiği ve uzun vadeli trendlerin daha doğru bir görüntüsünü verdiği için basit yıllık değişim yerine Yıllık Bileşik Büyüme Oranı kullanıyoruz:
Örnek
Bir bölgenin ortalama ft² fiyatı 2020'de 1.000 AED ve 2024'te 1.500 AED ise:
Bu, bölgenin 4 yılda yıllık eşdeğer %10,7 oranında büyüdüğü anlamına gelir.
Neden Basit Yıllık Değişim Yerine YBBO?
Tek bir yılın olağandışı aktivitesi varsa basit yıllık değişim yanıltıcı olabilir. YBBO, bölgeleri karşılaştırmak için daha kullanışlı bir düzleştirilmiş yıllık oran sağlar.
Yıl Aralığı Etkisi
Seçilen yıl aralığı YBBO'yu doğrudan etkiler. Karşılaştırırken her zaman aralığı göz önünde bulundurun.
4. Yatırım Puanı
Üç ağırlıklı faktörü birleştiren 0'dan 100'e bileşik puan:
Büyüme Trendi
Seçilen dönemdeki YBBO'ya dayalı. Daha yüksek büyüme → daha yüksek puan.
İşlem Hacmi
Toplam işlem sayısına dayalı. Daha yüksek likidite → daha yüksek puan.
Dubai Ortalamasına Göre Değer
Bölgenin ft² fiyatını Dubai geneli ortalamasıyla karşılaştırır. Ortalamanın altında veya yakınında fiyatlanan bölgeler daha yüksek puan alır.
Puan Yorumu
⚠️ Yatırım puanı basitleştirilmiş bir sezgiseldir. Makroekonomik faktörleri veya bölgeye özgü riskleri hesaba katmaz.
5. Kira Getirisi
Brüt Getiri Formülü
Tür Eşleştirme Metodolojisi
Benzerle benzer karşılaştırırız. Dairelerin kira getirisi, daire kira verileri ve daire satış fiyatları kullanılarak hesaplanır.
Neden Ortalama Yerine Medyan?
Dubai gayrimenkulünde önemli aykırı değerler vardır. Medyan daha sağlam ve 'tipik' işlemi daha iyi temsil eder.
Minimum Örneklem Boyutu
Kira getirisi göstermeden önce bir bölgede en az 20 satış işlemi ve 20 kira sözleşmesi gerektirir.
Veri Filtreleme
- Yalnızca konut mülkleri (ticari, perakende, endüstriyel hariç)
- Yıllık kira 2.000.000 AED ile sınırlıdır
- Son 12 aydan kira verileri; seçilen dönemden satış verileri
Bilinen Sınırlılıklar
- Bu brüt getiridir — hizmet ücretleri, bakım, boşluk veya yönetim ücretlerini hesaba katmaz
- Net getiri genellikle mülke bağlı olarak 1-3% daha düşüktür
- Ejari verileri tüm gayri resmi kiralama düzenlemelerini kapsamayabilir
- Alan eşleştirmesi yaklaşıktır (birim düzeyinde değil, bölge düzeyinde medyanlar kullanılır)
6. Duygu Analizi
Kaynak
Topluluk duygu puanları, Dubai bölgeleri hakkındaki Reddit tartışmalarından ve sosyal medya gönderilerinden türetilmiştir.
Puanlama Metodolojisi
Her bahis 1-5 ölçeğinde puanlanır. Genel bölge puanı, tüm bahislerin ağırlıklı ortalamasıdır.
Güncelleme Sıklığı
Duygu verileri haftalık olarak yenilenir. 5'ten az bahsi olan bölgeler haritada 'Veri yok' olarak görünür.
7. Bölge Sınıflandırması
Bölge Tanımı
Bölgeler DLD'nin kendi alanı tarafından tanımlanır area_en URL dostu slug'lara normalize edilmiştir (ör. 'Palm Jumeirah' → palm-jumeirah).
Topluluk Haritalama
DLD, insanların bildiği topluluk adlarıyla eşleşmeyen idari bölge adları kullanır. Bunları DLD'nin master_project alanını kullanarak haritalıyoruz:
- Wadi Al Safa 3 → Al Barari, Living Legends, Majan
- Al Hebiah Fourth → Dubai Sports City, Tilal Al Ghaf
- Madinat Hind 4 → DAMAC Hills 2
- Al Yelayiss 2 → Town Square
- Al Merkadh → Sobha Hartland, Meydan / District One
Toplam 49 topluluk, DLD bölgelerinden tanınabilir adlara haritalanmıştır.
Koordinat Haritalama
İnteraktif harita için bölge koordinatları çok adımlı bir süreç aracılığıyla alınır:
- Otomatik coğrafi kodlama — bölge adları OpenStreetMap Nominatim API aracılığıyla coğrafi olarak kodlanır.
- Manuel haritalama — DLD, genel harita veritabanlarıyla her zaman eşleşmeyen standart dışı bölge adları kullanır.
- Topluluk projeleri — sanal topluluk düzeyindeki girişler ilgili gelişimin merkezine haritalanır.
Şu anda 154 bölge koordinatlarla haritalanmış olup işlem aktivitesinin büyük çoğunluğunu kapsamaktadır.
8. Market Momentum
The Market Momentum widget shows the top 5 fastest-rising and top 5 fastest-falling areas based on short-term price movement — giving a real-time pulse of where the market is heating up or cooling down.
How It's Calculated
For each area we compare the average price per square foot (AED/sqft) over two consecutive 90-day windows:
Quality Filters
To avoid noise from thin markets, an area is only included if it has at least 10 sales transactions in each period (current and prior). Areas represented as merged communities (e.g. Dubai Marina, Business Bay) are shown under their community name rather than the underlying DLD sub-area names.
⚠️ Interpretation Caution
Short-term price swings can be driven by a single large project launch, a change in unit mix (more villas vs apartments), or seasonal liquidity shifts — not necessarily a structural market trend. Always cross-check momentum signals with transaction volume and longer-term CAGR before drawing conclusions.
9. Sınırlılıklar ve Sorumluluk Reddi
⚠️ Yatırım Tavsiyesi Değildir
DXB Analytics yalnızca bilgi amaçlı veri görselleştirmesi ve analizi sağlar. Bu sitedeki hiçbir şey yatırım, finansal veya hukuki tavsiye oluşturmaz.
Veri Gecikmesi
DLD işlem verileri genellikle 1-3 ay gecikmeli yayınlanır. Son aylar henüz kayıtlı olmayan işlemler nedeniyle gerçekten düşük hacimler gösterebilir.
Kompozisyon Etkileri
Satılan mülklerin dağılımı değişirse, gerçek fiyat değişikliği olmadan bile ortalama ft² fiyatı değişebilir.
Proje Aşaması ve Hazır
Proje aşaması mülkler genellikle hazır mülklerden farklı fiyatlandırılır. Daha temiz karşılaştırmalar için satış türü filtresini kullanın.
Tarihsel Veri Kalitesi
Eski kayıtlar (2002-2010) mülk türü sınıflandırması, alan ölçümleri ve bölge adlandırmasında tutarsızlıklar içerebilir.