1. 数据来源
DXB Analytics 上的所有分析均来源于官方政府开放数据：
DLD销售交易
约166万条记录，从2002年到2026年。来自迪拜土地局（DLD），通过Dubai Pulse开放数据门户。包括物业类型、面积、价格、位置和交易类型。
Ejari租赁合同
约410万条记录，从2019年到2026年。官方Ejari登记数据，包含租金金额、合同类型、物业类型和区域。
Dubai Pulse开放数据
数据来源于 dubaipulse.gov.ae. 我们会在新数据可用时定期更新数据库。DLD 通常发布延迟1-3个月。
2. 价格指标
每平方英尺平均价格 (PSF)
计算为所选时段和区域内所有合格交易的每平方英尺价格的简单算术平均值：
每笔交易无论物业大小均等权重计算。
异常值处理
我们排除以下情况的交易：
- 物业面积为0或缺失
- 每sqft价格低于10 AED或高于100,000 AED（明显的数据错误）
- 交易金额为0
总交易量
所有交易金额的总和 actual_worth 以AED计，适用于所选时段。
3. 增长与CAGR
CAGR 公式
我们使用复合年增长率而非简单的同比变化，因为它能平滑波动性，更准确地反映长期趋势：
示例
如果某区域的平均PSF在2020年为1,000 AED，在2024年为1,500 AED：
这意味着该区域在4年内以每年10.7%的等效速率增长。
为什么选择CAGR而非简单同比？
如果某一年有异常活动，简单的同比变化可能会产生误导。CAGR提供了一个平滑的年化率，更适合比较不同时期的区域。
年份范围影响
所选年份范围直接影响CAGR。从2020年（COVID下跌）开始的范围将显示比从2014年（市场高峰）开始的更高增长。比较时请始终考虑范围。
4. 投资评分
综合评分从0到100，结合三个加权因素：
增长趋势
基于所选时段的CAGR。更高增长 → 更高评分。相对于数据集中所有区域映射到0-100。
交易量
基于交易总数。更高流动性 → 更高评分。使用对数缩放以防止超大区域主导。
相对于迪拜均价的价值
将区域的PSF与迪拜整体平均值进行比较。价格接近或低于平均水平的区域得分更高（上涨潜力）。
评分解读
⚠️ 投资评分是一种简化的启发式方法。它不考虑宏观经济因素、监管变化或特定区域风险。请始终进行自己的尽职调查。
5. 租金回报率
毛收益率公式
类型匹配方法
我们进行同类比较。公寓的租金收益率使用公寓租金数据和公寓售价计算。别墅同理。混合物业类型会产生误导性收益率，因为别墅和公寓的价格与租金比率差异很大。
为什么用中位数而非平均值？
迪拜房地产存在显著的异常值——一笔50,000 AED/sqft的顶层公寓销售就能大幅扭曲平均值。中位数更稳健，更好地代表"典型"交易。
最小样本量
我们要求一个区域至少有20笔销售交易和20份租赁合同，才会显示租金收益率。低于此阈值，数据过于稀疏，不具有意义。
数据筛选
- 仅限住宅物业（排除商业、零售、工业）
- 年租金上限为2,000,000 AED（更高的值可能是数据错误或超级豪华异常值）
- 租金数据来自最近12个月；销售数据来自所选时段
已知局限性
- 这是毛收益率——不考虑服务费、维护费、空置率或管理费
- 净收益率通常低1-3%，取决于具体物业
- Ejari数据可能无法捕捉所有非正式租赁安排
- 面积匹配是近似的（我们使用区域级中位数，而非单元级匹配）
6. 情绪分析
数据来源
社区情绪评分来源于Reddit讨论和关于迪拜区域的社交媒体帖子。我们分析r/dubai、r/DubaiRealEstate及相关子版块。
评分方法
每次提及使用自然语言处理按1-5分评分。区域总分是所有提及的加权平均值，较新的帖子权重更高。正面和负面主题被提取和分类。
更新频率
情绪数据每周更新。提及少于5次的区域在地图上显示为"无数据"（灰色）。
7. 区域分类
区域定义
区域由DLD自有字段 area_en 定义，规范化为URL友好的别名（例如，"Palm Jumeirah" → palm-jumeirah).
社区映射
DLD使用行政区域名称（如"Wadi Al Safa 3"、"Al Hebiah Fourth"），这些名称通常与人们熟知的社区名称不符。一个DLD区域可能包含多个知名社区。我们使用DLD的字段 master_project 进行映射：
- Wadi Al Safa 3 → Al Barari, Living Legends, Majan
- Al Hebiah Fourth → Dubai Sports City, Tilal Al Ghaf
- Madinat Hind 4 → DAMAC Hills 2
- Al Yelayiss 2 → Town Square
- Al Merkadh → Sobha Hartland, Meydan / District One
总共49个社区从DLD区域映射为可识别的名称。每个社区的数据经过筛选，仅包含属于该特定开发项目的交易，确保每个社区的分析准确。已有明确名称的区域（如Business Bay、Palm Jumeirah、Dubai Marina）保持不变。
坐标映射
互动地图的区域坐标通过多步骤流程获取：
- 自动地理编码 — 区域名称通过OpenStreetMap Nominatim API进行地理编码，结果验证是否在迪拜地理范围内（纬度24-26，经度54-56）。
- 手动映射 — DLD使用的非标准区域名称并不总是与公共地图数据库匹配（如"Al Goze Fourth" = Al Quoz 4，"Al Thanyah Fifth" = JLT）。这些被手动映射到正确的坐标。
- 社区项目 — 虚拟社区级条目（如The Villa、Dubai Hills Estate子社区）被映射到相关开发项目的中心。
目前154个区域（105个DLD区域 + 49个社区）已标注坐标，覆盖绝大多数交易活动。一些非常小的或工业区域如果地理重叠可能共享近似坐标。详情页面上的"附近区域"基于这些坐标之间的直线距离。
8. Market Momentum
The Market Momentum widget shows the top 5 fastest-rising and top 5 fastest-falling areas based on short-term price movement — giving a real-time pulse of where the market is heating up or cooling down.
How It's Calculated
For each area we compare the average price per square foot (AED/sqft) over two consecutive 90-day windows:
Quality Filters
To avoid noise from thin markets, an area is only included if it has at least 10 sales transactions in each period (current and prior). Areas represented as merged communities (e.g. Dubai Marina, Business Bay) are shown under their community name rather than the underlying DLD sub-area names.
⚠️ Interpretation Caution
Short-term price swings can be driven by a single large project launch, a change in unit mix (more villas vs apartments), or seasonal liquidity shifts — not necessarily a structural market trend. Always cross-check momentum signals with transaction volume and longer-term CAGR before drawing conclusions.
9. 局限性与免责声明
⚠️ 非投资建议
DXB Analytics仅提供信息性的数据可视化和分析。请务必自行进行尽职调查。
数据延迟
DLD交易数据通常延迟1-3个月发布。
构成效应
即使没有实际价格变化，如果售出的物业组合发生变化，平均PSF也会变动。例如，如果一个月更多公寓出售（较低PSF），下个月更多顶层公寓出售（较高PSF），平均PSF会波动，但实际上没有真正的价格变动。
期房 vs 现房
期房物业的定价通常与现房不同。默认情况下，我们的指标包含两者。使用销售类型筛选器来隔离期房或现房交易，以进行更准确的比较。
历史数据质量
早期记录（2002-2010）可能在物业类型分类、面积测量和区域命名方面存在不一致。我们建议关注2015年以后的数据以获得最可靠的分析。