Как мы рассчитываем

1. Источники данных

Вся аналитика на DXB Analytics основана на официальных государственных открытых данных:

2. Ценовые метрики

Средняя цена за квадратный фут (PSF)

Рассчитывается как простое арифметическое среднее цены за квадратный фут по всем квалифицирующим сделкам за выбранный период и район:

Каждая сделка учитывается с одинаковым весом независимо от размера недвижимости.

Обработка выбросов

Мы исключаем сделки, в которых:

• Площадь недвижимости равна 0 или отсутствует
• Цена за sqft ниже 10 AED или выше 100 000 AED (очевидные ошибки данных)
• Сумма сделки равна 0

Общий объём

Сумма всех значений сделок actual_worth в AED за выбранный период.

3. Рост и CAGR

Формула CAGR

Мы используем среднегодовой темп роста (CAGR) вместо простого годового изменения, так как он сглаживает волатильность и даёт более точную картину долгосрочных тенденций:

Пример

Почему CAGR, а не простой YoY?

Простое годовое изменение может вводить в заблуждение, если в отдельном году была необычная активность. CAGR даёт сглаженную годовую ставку, которая более полезна для сравнения районов за разные периоды.

Влияние диапазона лет

Выбранный диапазон лет напрямую влияет на CAGR. Диапазон, начинающийся с 2020 года (спад из-за COVID), покажет более высокий рост, чем начинающийся с 2014 года (пик рынка). Всегда учитывайте диапазон при сравнении.

4. Инвестиционная оценка

Комплексная оценка от 0 до 100, объединяющая три взвешенных фактора:

Интерпретация оценки

⚠️ Инвестиционная оценка — это упрощённая эвристика. Она не учитывает макроэкономические факторы, регуляторные изменения или риски конкретных районов. Всегда проводите собственную проверку.

5. Арендная доходность

Формула валовой доходности

Методология сопоставления типов

Мы сравниваем подобное с подобным. Доходность аренды квартир рассчитывается с использованием данных об аренде и ценах продажи квартир. Аналогично для вилл. Смешивание типов недвижимости дало бы вводящую в заблуждение доходность, так как виллы и квартиры имеют очень разные соотношения цены к аренде.

Почему медиана, а не среднее?

На рынке недвижимости Дубая есть значительные выбросы — одна продажа пентхауса по 50 000 AED/sqft может резко исказить средние значения. Медиана более устойчива и лучше представляет «типичную» сделку.

Минимальный размер выборки

Мы требуем не менее 20 сделок купли-продажи и 20 договоров аренды в районе, прежде чем отображать доходность аренды. Ниже этого порога данные слишком скудны, чтобы быть значимыми.

Фильтрация данных

• Только жилая недвижимость (исключая коммерческую, торговую, промышленную)
• Годовая аренда ограничена 2 000 000 AED (более высокие значения, вероятно, ошибки данных или ультра-люксовые выбросы)
• Данные аренды за последние 12 месяцев; данные продаж за выбранный период

Известные ограничения

• Это валовая доходность — не учитывает сервисные сборы, обслуживание, простой или управленческие расходы
• Чистая доходность обычно на 1–3% ниже в зависимости от объекта
• Данные Ejari могут не охватывать все неформальные арендные договорённости
• Сопоставление размеров приблизительное (мы используем медианы на уровне района, а не на уровне отдельных объектов)

6. Анализ настроений

Источник

Оценки настроений сообщества получены из обсуждений на Reddit и публикаций в социальных сетях о районах Дубая. Мы анализируем r/dubai, r/DubaiRealEstate и связанные сабреддиты.

Методология оценки

Каждое упоминание оценивается по шкале от 1 до 5 с использованием обработки естественного языка. Общая оценка района — это взвешенное среднее всех упоминаний, причём более свежие публикации имеют больший вес. Положительные и отрицательные темы извлекаются и категоризируются.

Частота обновления

Данные о настроениях обновляются еженедельно. Районы с менее чем 5 упоминаниями отображаются как «Нет данных» (серым) на карте.

7. Классификация районов

Определение района

Районы определяются собственным полем DLD area_en нормализованным в URL-совместимые слаги (напр., «Palm Jumeirah» → palm-jumeirah).

Сопоставление сообществ

DLD использует административные названия зон (напр., «Wadi Al Safa 3», «Al Hebiah Fourth»), которые часто не совпадают с названиями сообществ, известными людям. Одна зона DLD может содержать несколько известных сообществ. Мы сопоставляем их с помощью поля DLD master_project :

• Wadi Al Safa 3 → Al Barari, Living Legends, Majan
• Al Hebiah Fourth → Dubai Sports City, Tilal Al Ghaf
• Madinat Hind 4 → DAMAC Hills 2
• Al Yelayiss 2 → Town Square
• Al Merkadh → Sobha Hartland, Meydan / District One

В общей сложности 49 сообществ сопоставлены из зон DLD с узнаваемыми названиями. Данные каждого сообщества фильтруются для включения только сделок, относящихся к конкретной застройке, что обеспечивает точную аналитику по каждому сообществу. Районы с уже понятными названиями (напр., Business Bay, Palm Jumeirah, Dubai Marina) оставлены без изменений.

Сопоставление координат

Координаты районов для интерактивной карты получены через многоэтапный процесс:

1. Автоматическое геокодирование — названия районов геокодируются через API OpenStreetMap Nominatim, с валидацией результатов в пределах географических границ Дубая (широта 24–26, долгота 54–56).
2. Ручное сопоставление — DLD использует нестандартные названия районов, которые не всегда совпадают с публичными картографическими базами данных (напр., «Al Goze Fourth» = Al Quoz 4, «Al Thanyah Fifth» = JLT). Они сопоставляются вручную с правильными координатами.
3. Проекты сообществ — виртуальные записи на уровне сообществ (напр., The Villa, подсообщества Dubai Hills Estate) привязаны к центру соответствующей застройки.

В настоящее время 154 района (105 районов DLD + 49 сообществ) имеют координаты, охватывающие подавляющее большинство транзакционной активности. Некоторые очень маленькие или промышленные районы могут иметь приблизительные координаты при географическом пересечении. «Ближайшие районы» на страницах с деталями основаны на расстоянии по прямой между этими координатами.

8. Market Momentum

The Market Momentum widget shows the top 5 fastest-rising and top 5 fastest-falling areas based on short-term price movement — giving a real-time pulse of where the market is heating up or cooling down.

How It's Calculated

For each area we compare the average price per square foot (AED/sqft) over two consecutive 90-day windows:

Quality Filters

To avoid noise from thin markets, an area is only included if it has at least 10 sales transactions in each period (current and prior). Areas represented as merged communities (e.g. Dubai Marina, Business Bay) are shown under their community name rather than the underlying DLD sub-area names.

9. Ограничения и отказ от ответственности

Задержка данных

Данные транзакций DLD обычно публикуются с задержкой 1–3 месяца.

Эффекты состава

Средний PSF может измениться даже без фактических изменений цен, если меняется состав проданной недвижимости. Например, если в одном месяце продаётся больше студий (более низкий PSF), а в следующем — больше пентхаусов (более высокий PSF), средний PSF будет колебаться без реального движения цен.

Off-Plan vs Готовое

Недвижимость на стадии строительства обычно оценивается иначе, чем готовая. По умолчанию наши показатели включают оба типа. Используйте фильтр типа продажи для выделения сделок на стадии строительства или готовых для более точных сравнений.

Качество исторических данных

Ранние записи (2002–2010) могут содержать несоответствия в классификации типов недвижимости, измерениях площади и названиях районов. Мы рекомендуем ориентироваться на данные с 2015 года для наиболее надёжного анализа.