← العودة إلى لوحة التحكم

كيف نحسب

الشفافية في كل مقياس. إليك بالضبط كيف يعالج DXB Analytics بيانات العقارات في دبي ويعرضها.

1. مصادر البيانات

جميع التحليلات على DXB Analytics مستمدة من بيانات حكومية رسمية مفتوحة:

معاملات بيع DLD

~1.66 مليون سجل من 2002 إلى 2026. من دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) عبر بوابة نبض دبي المفتوحة. تشمل نوع العقار والمساحة والسعر والموقع ونوع المعاملة (على الخارطة مقابل جاهز).

عقود إيجاري

~4.1 مليون سجل من 2019 إلى 2026. بيانات تسجيل إيجاري الرسمية تغطي مبالغ الإيجار ونوع العقد (جديد/تجديد) ونوع العقار والمنطقة.

بيانات نبض دبي المفتوحة

البيانات مصدرها dubaipulse.gov.ae. نقوم بتحديث قاعدة بياناتنا دورياً عند توفر بيانات جديدة. ينشر DLD عادةً بتأخير 1-3 أشهر.

2. مقاييس الأسعار

متوسط السعر لكل قدم مربع (PSF)

يُحسب كمتوسط حسابي بسيط لسعر القدم المربع عبر جميع المعاملات المؤهلة في الفترة والمنطقة المحددة:

متوسط PSF = Σ (سعر المعاملة / مساحة العقار بالقدم²) / N

كل معاملة لها وزن متساوٍ بغض النظر عن حجم العقار.

التعامل مع القيم المتطرفة

نستبعد المعاملات حيث:

  • مساحة العقار صفر أو مفقودة
  • سعر القدم المربع أقل من 10 AED أو أعلى من 100,000 AED (أخطاء بيانات واضحة)
  • قيمة المعاملة صفر

الحجم الإجمالي

مجموع قيم جميع المعاملات actual_worth بالدرهم للفترة المحددة.

3. النمو و CAGR

صيغة CAGR

نستخدم معدل النمو السنوي المركب بدلاً من التغيير السنوي البسيط لأنه يُنعّم التقلبات ويعطي صورة أدق للاتجاهات طويلة المدى:

CAGR = (PSF_النهاية / PSF_البداية) ^ (1 / السنوات) - 1

مثال

إذا كان متوسط PSF لمنطقة 1,000 AED في 2020 و1,500 AED في 2024:

CAGR = (1500 / 1000) ^ (1/4) - 1 = 0.1067 = +10.7%

هذا يعني أن المنطقة نمت بمعدل يعادل 10.7% سنوياً على مدى 4 سنوات.

لماذا CAGR بدلاً من التغيير السنوي البسيط؟

التغيير السنوي البسيط قد يكون مضللاً إذا كان لسنة واحدة نشاط غير عادي. CAGR يعطي معدلاً سنوياً مُنعّماً أكثر فائدة للمقارنة بين المناطق عبر فترات زمنية مختلفة.

تأثير نطاق السنوات

النطاق الزمني المحدد يؤثر مباشرة على CAGR. نطاق يبدأ من 2020 (انخفاض كوفيد) سيُظهر نمواً أعلى من نطاق يبدأ من 2014 (قمة السوق).

4. تقييم الاستثمار

تقييم مركب من 0 إلى 100 يجمع ثلاثة عوامل مرجحة:

40%

اتجاه النمو

يستند إلى CAGR في الفترة المحددة. نمو أعلى → تقييم أعلى.

30%

حجم المعاملات

يستند إلى إجمالي عدد المعاملات. سيولة أعلى → تقييم أعلى.

30%

القيمة مقارنة بمتوسط دبي

تقارن PSF المنطقة بالمتوسط العام لدبي. المناطق المسعّرة قرب أو أقل من المتوسط تحصل على تقييم أعلى.

تفسير التقييم

شراء قوي
التقييم 65+
شراء
التقييم 50–65
احتفاظ
التقييم 35–50
تحذير
التقييم <35

⚠️ تقييم الاستثمار مقياس مبسط. لا يأخذ في الاعتبار العوامل الاقتصادية الكلية أو التغييرات التنظيمية أو المخاطر الخاصة بالمنطقة.

5. عائد الإيجار

صيغة العائد الإجمالي

العائد الإجمالي % = (وسيط الإيجار السنوي / وسيط سعر الشراء) × 100

منهجية مطابقة النوع

نقارن المتشابه بالمتشابه. عائد الإيجار للشقق يُحسب باستخدام بيانات إيجار الشقق وأسعار بيع الشقق. نفس الأمر للفلل.

لماذا الوسيط بدلاً من المتوسط؟

عقارات دبي لها قيم متطرفة كبيرة — بيع بنتهاوس واحد بـ 50,000 AED/قدم² يمكن أن يشوّه المتوسطات بشكل كبير. الوسيط أكثر متانة.

الحد الأدنى لحجم العينة

نتطلب 20 معاملة بيع و20 عقد إيجار على الأقل في المنطقة قبل عرض عائد الإيجار.

تصفية البيانات

  • عقارات سكنية فقط (تستبعد التجاري والتجزئة والصناعي)
  • إيجار سنوي بحد أقصى 2,000,000 AED
  • بيانات الإيجار من آخر 12 شهراً؛ بيانات البيع من الفترة المحددة

القيود المعروفة

  • هذا عائد إجمالي — لا يشمل رسوم الخدمة والصيانة والشغور أو رسوم الإدارة
  • العائد الصافي عادةً أقل بـ 1-3% حسب العقار
  • بيانات إيجاري قد لا تلتقط جميع الترتيبات الإيجارية غير الرسمية
  • مطابقة المساحة تقريبية (نستخدم أوساط على مستوى المنطقة)

6. تحليل المشاعر

المصدر

تُستمد تقييمات مشاعر المجتمع من مناقشات Reddit ومنشورات وسائل التواصل الاجتماعي حول مناطق دبي.

منهجية التقييم

يتم تقييم كل إشارة على مقياس من 1-5 باستخدام معالجة اللغة الطبيعية. التقييم العام للمنطقة هو المتوسط المرجح مع وزن أعلى للمنشورات الأحدث.

تكرار التحديث

تُحدّث بيانات المشاعر أسبوعياً. المناطق بأقل من 5 إشارات تظهر كـ "لا توجد بيانات" (رمادي) على الخريطة.

7. تصنيف المناطق

تعريف المنطقة

تُعرّف المناطق بواسطة حقل area_en الخاص بـ DLD، مُعدّل لروابط URL صديقة (مثل "Palm Jumeirah" → palm-jumeirah).

تعيين المجتمعات

يستخدم DLD أسماء مناطق إدارية (مثل "Wadi Al Safa 3"، "Al Hebiah Fourth") لا تتطابق غالباً مع أسماء المجتمعات المعروفة. نقوم بتعيينها باستخدام حقل master_project الخاص بـ DLD:

  • Wadi Al Safa 3 → Al Barari, Living Legends, Majan
  • Al Hebiah Fourth → Dubai Sports City, Tilal Al Ghaf
  • Madinat Hind 4 → DAMAC Hills 2
  • Al Yelayiss 2 → Town Square
  • Al Merkadh → Sobha Hartland, Meydan / District One

إجمالاً، يتم تعيين 49 مجتمعاً من مناطق DLD إلى أسماء معروفة. بيانات كل مجتمع مصفاة لتشمل فقط المعاملات المنتمية لذلك التطوير المحدد.

تعيين الإحداثيات

تُحصل إحداثيات المنطقة للخريطة التفاعلية من خلال عملية متعددة الخطوات:

  1. ترميز جغرافي آلي — تُرمّز أسماء المناطق عبر OpenStreetMap Nominatim API مع التحقق من أنها تقع ضمن الحدود الجغرافية لدبي.
  2. تعيين يدوي — يستخدم DLD أسماء مناطق غير قياسية لا تتطابق دائماً مع قواعد بيانات الخرائط العامة. يتم تعيينها يدوياً.
  3. مشاريع المجتمعات — يتم تعيين إدخالات المجتمعات الافتراضية إلى مركز التطوير ذي الصلة.

حالياً يتم تعيين 154 منطقة (105 منطقة DLD + 49 مجتمعاً) بإحداثيات، تغطي الغالبية العظمى من نشاط المعاملات.

8. Market Momentum

The Market Momentum widget shows the top 5 fastest-rising and top 5 fastest-falling areas based on short-term price movement — giving a real-time pulse of where the market is heating up or cooling down.

How It's Calculated

For each area we compare the average price per square foot (AED/sqft) over two consecutive 90-day windows:

Current period: last 90 days
Prior period: 91–180 days ago
% Change = (avg_psf_current − avg_psf_prior) / avg_psf_prior × 100

Quality Filters

To avoid noise from thin markets, an area is only included if it has at least 10 sales transactions in each period (current and prior). Areas represented as merged communities (e.g. Dubai Marina, Business Bay) are shown under their community name rather than the underlying DLD sub-area names.

⚠️ Interpretation Caution

Short-term price swings can be driven by a single large project launch, a change in unit mix (more villas vs apartments), or seasonal liquidity shifts — not necessarily a structural market trend. Always cross-check momentum signals with transaction volume and longer-term CAGR before drawing conclusions.

9. القيود وإخلاء المسؤولية

⚠️ ليس نصيحة استثمارية

يوفر DXB Analytics تصور البيانات والتحليل لأغراض إعلامية فقط. لا شيء في هذا الموقع يشكل نصيحة استثمارية أو مالية أو قانونية.

تأخير البيانات

تُنشر بيانات معاملات DLD عادةً بتأخير 1-3 أشهر. قد تظهر الأشهر الأخيرة أحجاماً أقل من الفعلية.

تأثيرات التكوين

يمكن أن يتغير متوسط PSF حتى بدون تغيير فعلي في الأسعار إذا تغير مزيج العقارات المباعة.

على الخارطة مقابل الجاهز

تُسعّر العقارات على الخارطة عادةً بشكل مختلف عن العقارات الجاهزة. تشمل مقاييسنا كليهما افتراضياً. استخدم مرشح نوع البيع لعزل على الخارطة أو الجاهز.

جودة البيانات التاريخية

قد تحتوي السجلات الأقدم (2002-2010) على تناقضات في تصنيف نوع العقار وقياسات المساحة. نوصي بالتركيز على بيانات 2015+.

← العودة إلى لوحة التحكمآخر تحديث: فبراير 2026